Làn sóng săn lùng bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam đang đẩy giá đất công nghiệp tăng cao, cộng thêm tác động của chu kỳ hậu sốt đất, chi phí thuê nhà xưởng, kho bãi cũng tăng cao. Thị trường BĐS công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục phát triển trong giai đoạn 2020-2025 khi mà các nhà đầu tư nước ngoài đang đẩy mạnh liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp trong nước nhằm thâu tóm các quỹ đất và tài sản công nghiệp đang vận hành.
Giá thuê bất động sản công nghiệp vẫn không ngừng tăng trong năm 2020
Sự tăng trưởng số lượng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay 1 số nước châu Âu khiến thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động và hấp dẫn. Giá bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ liên tục tăng bởi nhu cầu của các nhà đầu tư “săn” quỹ đất mở nhà xưởng.
Theo kết quả báo cáo của Colliers International, tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cho thuê cao nhất trong tất cả. Trong quý cuối năm 2019, giá cho thuê khoảng 123 USD/m2/kỳ đối với đất công nghiệp. Đối với nhà máy, giá cho thuê là 4 USD/m2/tháng.
Theo ông Lê Trọng Hiếu – giám đốc dịch vụ tư vấn và quản lý kinh doanh khu công nghiệp và văn phòng cho thuê của CBRE Việt Nam, làn sóng doanh nghiệp đổ từ Trung Quốc sang Việt Nam kéo theo các nhà lắp ráp điện tử cung ứng cho các doanh nghiệp điện tử di chuyển vào Việt Nam. Nhu cầu thuê tập trung chủ yếu ở khu vực phía Nam, đặc biệt là Bình Dương và TP.HCM khiến tỷ lệ thuê tại các địa phương này tăng cao. Nguồn cung mới không kịp cung ứng gây tình trạng khan hiếm quỹ đất cho thuê, đẩy giá thuê tăng cao.
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc cụ thể là Hà Nội kết thúc năm 2019 với sự gia tăng đáng kể về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Với 121,5 USD/m2/kỳ, giá cho thuê tăng 8% so với quý trước. Nhu cầu vẫn ổn định trong khi nguồn cung mới bị hạn chế chính là lý do tại sao giá cho thuê tăng. Cùng với đó là tỷ lệ lấp đầy cũng cho phản hồi tích cực, tăng 5,5% dẫn đến tổng tỷ lệ lấp đầy 95,5%. Tất cả các dự án công nghiệp đều nằm ở Bắc Từ Liêm và huyện Long Biên, khiến chúng trở thành khu vực hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư công nghiệp.
Hơn 50% số khu công nghiệp ở Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy là 100%, điều này chứng tỏ nhu cầu tại thị trường này tương đối cao. Tại Việt Nam, Hà Nội là thành phố nhận được số vốn đầu tư cao nhất cả nước với 4,87 tỷ USD, chiếm 26,4% tổng vốn FDI của Việt Nam. Chính vì thế, không khó để lý giải vì sao nhu cầu thuê mặt bằng khu công nghiệp tại đây đang ngày càng tăng lên.
Ngoài Hà Nội là trung tâm kinh tế, có giá cao nhất, thì Bắc Ninh và Hải Phòng có mức giá thuê dẫn đầu thị trường nhờ nền tảng công nghiệp mạnh và danh mục khách thuê hiện hữu lớn. Giá thuê trung bình hàng tháng cho nhà máy dao động từ 4-5 USD/m2/tháng tại khu vực miền Bắc.
Triển vọng tích cực từ thị trường
Dự báo, đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 KCN, diện tích cần khoảng 500.000ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và tiềm năng.
Xét về triển vọng tương lai, đối với thị trường bất động sản khu vực phía Nam, có khoảng 18.290 ha đất đã được định hướng cho phát triển công nghiệp, phần lớn nguồn cung tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai.
Sở hữu 48 khu, cụm công nghiệp với tổng diện tích lên đến hơn 10.000 ha, chiếm ¼ diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam, Bình Dương đã và đang là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về sản xuất công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong 9 tháng đầu năm 2019, Bình Dương có tên trong top 3 tỉnh thành có số vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn nhất cả nước, chỉ sau Hà Nội và TP.HCM.
Nhà đầu tư có cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhờ triển vọng tích cực từ thị trường Hà Nội đang có 10 khu công nghiệp lớn, cung cấp hơn 2.000 ha cho thị trường. Được biết trong các năm tới, con số này sẽ tăng lên 3.500 ha trong với các dự án mở rộng đang chờ xử lý. Bên cạnh đó, 68% tổng diện tích khu công nghiệp hiện đang được phân bố ở Chương Mỹ, Thạch Thất và Đông Anh. Đối với các cụm công nghiệp, Hà Nội có 70 cụm khu công nghiệp với tổng diện tích 1.337 ha, cho phép 3.100 nhà máy hoạt động. Dự kiến vào quý một năm 2020, sẽ có 9 cụm mới tham gia thị trường.
Dự kiến trong 2 năm tới, Hà Nội sẽ tăng số lượng khu công nghiệp lên gấp đôi, nâng tổng số khu công nghiệp lên 19. Từ sự ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ, các công ty như Geotek và Warren Buffett đã ra quyết định chuyển các nhà máy của họ đến Việt Nam, do đó, nhu cầu thuê mặt bằng khu công nghiệp cũng tăng lên và đó sẽ là cơ hội rất lớn cho thị trường khu công nghiệp tại Việt Nam phát triển.
JLL cho rằng, do các khu công nghiệp hiện tại đã có tỷ lệ lấp đầy cao, thời gian tới, những khu công nghiệp hiện hữu và khu công nghiệp sắp đưa ra thị trường sẽ đáp ứng các nhu cầu mới của nhà đầu tư.
Một lãnh đạo cấp cao của KTG Industrial – doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cho biết, nhằm đón đầu các cơ hội tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp – thương mại điện tử – logistics tại Việt Nam, năm 2020 doanh nghiệp sẽ tiếp tục đầu tư mở rộng và tăng quỹ đất tập trung phát triển thế hệ nhà xưởng công nghệ 4.0 tại Bình Dương, Bắc Ninh, Long An, Bắc Giang.
Theo Savills, tỉ lệ lấp đầy ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm đang tăng, số lượng các dự án tương lai dồi dào tạo điều kiện cho các NĐT nước ngoài gia tăng đầu tư. Thị trường công nghiệp đang thu hút sự chú ý, với các chủ đầu tư khu công nghiệp đang tích cực chuyển đổi các vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung mới.